聚焦房地产业新变革
编者按
党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，推动房地产高质量发展。这将对房地产行业产生深远的影响，整个行业也正迎来一场深层次变革。本期地产周刊将继续围绕四中全会精神，深入探讨房地产业新变革，为推动房地产高质量发展建言献策。
■中国经济时报记者 李晓红
人脸识别门禁、全屋智能控制、智慧社区……过去，仅为高端住宅区的配置，如今，正成为“好房子”的标配。
随着我国房地产市场供求关系发生根本性转变盛瑞德优配，居民的住房需求从“有房住”向“住好房”跨越，房地产行业正迈入以品质提升、民生保障为核心的新发展阶段。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）中“推动房地产高质量发展”的部署，正通过市场变革转化为民众切实可感的高品质居住体验。
需求驱动 住房品质将迎来革命性提升
“过去，购房主要考虑地段和价格；如今，更关注房屋的隔音效果、采光通风情况，以及小区的绿化环境和物业服务质量。”在北京工作的刘敏近期正着手置换住房，她的购房需求的转变，反映出的是居民居住观念的升级。
《建议》提出：“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。”“建立房屋全生命周期安全管理制度。”这正是对居民住房需求升级的积极回应。
中国城市发展研究会副秘书长刘正山在接受中国经济时报记者采访时表示，未来，住房品质将迎来革命性提升。目前，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，住房自有率超过70%，住房问题不再是“有没有”，而是转向“好不好”，未来一段时期，绿色建筑、智能家居、健康社区将成为标配，房屋品质将成为核心竞争力。
北京联合大学人居研究中心主任张远索也向中国经济时报记者表示，房屋品质提升工程将推动住房建设向安全、舒适、绿色、智慧方向发展，新建房屋将更加注重节能环保、智能化配套以及居住体验，提升居民的生活质量。
对外经济贸易大学日本研究中心研究员吴英杰表示盛瑞德优配，从“有无”到“好坏”，推动居民的住房需求从“够用”向“好用”转变，从解决基本居住转向追求品质生活需求与期待的新变化。“隔音、通风、采光等基本健康指标成为刚需，安全舒适、配套完善的宜居社区需求日益明显。”
值得一提的是，物业服务作为居住品质的“最后一公里”，正加速从“基础管理”向“智慧服务”转型，通过智慧安防系统、线上报修平台、社区电商服务等，提升服务响应效率。
吴英杰告诉中国经济时报记者，物业服务质量提升，将房地产的价值链从前端开发向后端服务深度延伸，物业服务将直接关系到房产的保值增值和居住幸福感，驱动房企从“开发商”向“服务商”转型。
刘正山建议，要提升住房消费服务水平。提高物业服务质量，推动物业企业转型升级，从基础保洁保安向全生命周期服务提供商转变，提供养老、托幼、健康等增值服务，满足居民对美好生活的期待。
“《建议》将房地产纳入民生保障范畴统筹安排，这标志着房地产的定位从单纯的经济支柱向民生保障和经济发展双重功能转变。”刘正山强调，未来，住房的民生保障功能将进一步强化。
精准施策 构建“保障兜底+品质改善”的新格局
需求端的结构性差异呼唤精准施策。《建议》提出，“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。”“因城施策增加改善性住房供给。”
保障性住房供给的优化让城镇工薪群体和各类困难家庭更有获得感。数据显示，“十四五”时期，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众。在上海，正着力打造“一张床、一间房、一套房”多层次保障性租赁住房供应体系，满足了新市民、青年人、一线务工人员等群体的多样化住房需求。在西安，公租房申请实现“线上一键办理”，不仅缩短了等待时间，而且降低了办事成本。这些举措让保障性住房真正成为“安心房”。
对于改善性住房需求，各地的政策工具箱不断丰富。北京推出“连环单”业务，避免“踏空”风险；杭州对多孩家庭购买改善性住房给予契税减免；苏州则通过“以旧换新”模式，帮助老旧小区业主便捷置换新房。这些政策精准击中“卖旧难、换房贵”等痛点。
“十五五”时期，为更好地满足居民的差异化住房需求，张远索建议，一是加大保障性住房供给。加大财政投入，完善保障性住房的建设、分配、管理等政策，扩大保障性住房的覆盖范围，提高保障性住房的建设品质和配套水平，确保中低收入群体能够住有所居。二是支持改善性住房需求。通过优化税收政策、信贷政策等措施，降低改善性住房的交易成本，鼓励居民以小换大、以旧换新，促进改善性住房市场的发展，提升居民的居住条件。三是完善住房相关立法，保护相关主体的权益，为居民提供稳定的住房服务，满足不同群体的住房需求。
刘正山提出，按照“基本—改善—高端”三级需求体系，因城施策增加改善性、高质量住房供给。对于基本需求群体，重点保障功能性住房需求；对于改善性群体，提供多样化、高品质的产品选择；对于高端需求群体，通过市场机制调节，避免资源错配。
在吴英杰看来，从需求端推动的房地产变革，核心在于通过系统性、精细化的制度设计，引导住房消费模式转型升级，使其与城镇化新阶段、人口结构新特征及共同富裕目标相适应。
他建议，构建“先租后购、租购并举”的阶梯式消费模式。改变“重购轻租”的消费观念与市场结构。一是优化保障性住房供给，重点扩大保障性租赁住房的覆盖面与品质，使其不仅服务于“困难家庭”，更要成为新市民、青年人体面安居的普遍选择。因此，需要培育专业化、机构化的市场化长租机构，提升租赁住房的标准化、品质化水平，并赋予承租人更稳定的居住权，使租赁真正成为长期、可行的居住选择。二是推动住房消费从“物理空间”向“综合生活体验”升级。随着中等收入群体扩大和消费升级，购房者关注点已从面积、区位等基础属性，转向建筑质量、绿色性能、智能科技、社区配套及物业服务等综合体验。在住房存量时代，需求端要求已转向品质提升与服务增值。
从保障性住房的“兜底”到改善性住房的“提质”、从房屋安全的“护航”到物业服务的“升级”盛瑞德优配，房地产行业的变革正沿着“以人民为中心”的方向稳步推进，为民生改善和经济增长注入持久动力。
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